网上很多攻略,我这篇基于2019年曼谷地区中国人在交通部总部申请考试的流程,尽量简明扼要,供有需要的人参考。

首先,中国人持有所谓驾照翻译件,旅游签随便租车开开也就罢了,但如果计划在泰国长期生活达半年以上,那么建议直接申请泰国驾照。要记住,中国驾照翻译件在泰国实际不被承认,等同于无证驾车,一旦被警察拦下,必然被罚款。如果你申请泰国驾照,第一次发证是2年临时驾照有效期两年,在有效期的第二年,可以申请换发5年长期驾照。持有泰国5年长期驾照可以通行东盟国家无阻,并可以根据维也纳道路公约申请真正的国际驾照(每次申请有效期1年),通行条约签约国无阻。同时持有5年长期泰国驾照,回中国可以凭翻译件公证和领事认证免路考申请中国驾照。

需要注意,即使要花钱办理,也只能选择需要自行前往交通部提交申请现场登记考试的渠道,如果有渠道跟你说不需要亲自露面就可以拿到泰国驾照,建议谨慎对待。

经过我亲自走的流程,驾照申请和考试期间,在申请预约、理论考试、路考和通过考试后的最后申请等各个阶段,有不同部门的多个泰国人需要对你的申请文件进行签字,在每个阶段都会现场留取影像资料,我个人评估,只收钱给驾照这件事非常不靠谱,因为你付的那个钱没有办法打通整个环节上的所有流程,而且这张驾照是磁卡,必然有信息储存在卡中,且警察必然有能力直接验证其真假。如果是直接买来的驾照,你一次都没有出现在车管所,那么这张驾照必然是假的——交通厅不可能有你的记录。

考试不通过可以花钱搞定,也可以花钱在场地练车,花1000泰铢可以周末在场地练车2小时,有教练会指导你。但是你必须要参加考试!另外曼谷还有其它交通局可以考试,比如On Nut附近的三分局,这篇说明只适用于交通厅总部申请和考试,其它只能作为参考。

1、 申请泰国2年临时驾照,参加考试
a) 正常办理所需材料:
i. 护照、有效签证(半年以上)及入境卡,原件及签字复印件;
ii. 医疗证明,路边诊所即可开具,一般为100泰铢,检查血压,口头报身高和体重;距离Phahon Yothin路陆上交通厅最近的诊所是Dr. Lamduan Clinic (คลินิกแพทย์หญิงลำดวน),地址是18 Soi Phahonyothin, Khwaeng Lat Yao, Khet Chatuchak, Krung Thep Maha Nakhon 10900(18 ซอย พหลโยธิน แขวง ลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร 10900),可以在Google Map上找到,就在巷口。收费100泰铢,营业时间早7点至14:15,与交通部申请驾照考试时间相配合。

iii. 地址证明(居住证),持1年有效non-immigrant非移民类签证或其他长期签证,前往移民局申请,免费或者200泰铢,需要30天;或持合法长期签证(如学生签证以及学校证明、NON-O类的退休签证、依亲签证等),前往中国驻曼谷大使馆申请,一次800泰铢,四个工作日(不推荐,工作人员态度太差),或持包含当前居住地址的有效工作证明Work Permit(原件和复印件);或持有外国人黄色房本,上注册有外国人的名字(光有房本不行,买房后在房本上注册自己的名字又是另一个long story了);或持有外国人PR(粉色身份证)等。

b) 旅游签办理所需材料:
i. 与正常办理相同,但地址证明需要通过中介获得,有需要可以私信,或联系你信任的中介。
c) 如有中国驾照,可翻译成泰文,经公证处公证以及外交部、泰国领馆双认证后,提供原件,可以免路考。但是这个费用有点高,建议如果能自己考试就尽量不要这么做。

2、 考试步骤
a) 第一天,携带上述证件前往泰国陆地交通运输部,地址1032 Soi Phahon Yothin 18/1, Khwaeng Chom Phon, Khet Chatuchak, Krung Thep Maha Nakhon 10900(1032 ซอย พหลโยธิน 18/1 แขวง จอมพล เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร 10900)

b) 可乘坐BTS在Saphan Kwai下,走4号出口,步行,顺便去上面说的Dr. Lamduan Clinic开体检报告。或直接BTS Mochit 2号口/MRT Chatuchak 4号口出来。步行几步路来到这里,进去。不建议自己开车来,太麻烦了。

陆上交通厅,右转入内,沿路走到4号楼

走进去找到4号楼,注意没有阿拉伯数字4,是泰文数字๔。直接上2楼,在Information柜台排队提交你的上述材料,柜台审核材料会问你考摩托车还是汽车还是两者都考。

二楼取号处,在此审理材料

确认你的材料无误后,前台会给你发号,你排号前往17-18柜台进行信息录入和理论考试预约。交管局有中文理论考试题目,但由于要学习,只有每周二可以单独给中国人开一间教室,所以这时你会知道何时来进行理论学习和考试。

c) 拿材料和预约单到3楼,进门右侧进行身体素质和辨色能力测验,测验有4个步骤:

3楼,右转
提交资料,会发号,叫号用泰语,别错过了

i. 辨认红、绿、黄灯,可用英文回答,哪个灯亮就口头说颜色;
ii. 空间距离,遥控器有上下两个按钮,只需要按“下”方向,使左边竖杆和右边竖杆判断在一个平面上,松手就可以;
iii. 刹车反应,绿灯亮起踩油门,红灯亮起松油门踩刹车。反应时间不得超过0.75秒,面板不能出现红灯,正常人都能通过;
iv. 余光视觉测试,双眼平视前方不动,在余光位置左右随机亮起三种颜色的灯,口头报出灯的颜色。通过上述测试,第一天报名结束。

按预约单上的日期,在早上8点半前到达交通部4号楼3楼的理论考试学习教室,注意需要穿着得体。(短裤拖鞋背心会被赶出去)。

d) 预约日,理论学习+考试
i. 预约日当天早上8点半前准时到达4号楼3楼,进左手边考场,有工作人员会检查你的预约单和护照,并将你的考试报名材料提供给你。

拿到报名材料,上4楼,在窗口提交材料和你的护照,会安排你进教室。

此时是一段漫长的过程,会播放中文字幕的视频交材,时间是从上午9点-11点半;下午1点-2点半,期间除上洗手间外不得离开。看完视频,跟随工作人员下到3楼左手边,进入301考场进行理论机考。

ii. 理论机考50道题,时间60分钟,进门按护照拿卡,持卡在机器上刷卡答题。答错不超过5道题者为通过(得分45分及以上),通过后可预约下一个工作日进行路考。

iii. 机考为中文题目,下面我提供全部题目的链接。题目为曼谷Mochit陆上交通厅总部4号楼301考场题目,应该是80道题随机50道,题库中目前有78道题。所有题目2019年9月24日修订。原始题库来自泰房网以及其他在泰中国人以及我自己。题目和答案内容文字为泰国陆上交通厅官方翻译,如有题目争议,目前以这里列出的答案为准。

考试答题模拟

题目由我本人编辑,如有错误概不负责,仅供参考。

点击以上链接答题,一共78道题,答完提交能看到错在哪里。也可以下载我整理过的题库。网上目前大部分题库没有更新,里面部分题目原答案有争议,现在可能都以及改正过了。

网盘下载(备用)

e) 预约日,小路考

按预约时间前到达路考点,位于8号楼,同样没有阿拉伯数字,认准泰文数字๘。8号楼位于4号楼侧面。找不到就问一下或者开Google地图看一下。

其实8号楼这里是一个官方驾校,按约定时间前往8号楼,进门左转,经过Information Station 9 (紫色牌子,看不懂泰文没事,紫色牌子上面有个9),如果没有工作人员,往前走推开门走到室外,在等待处坐下,到你预约的时间,会有工作人员过来给你发牌子,会问你是不是要租车,租车的直接给牌子牌子,你把护照和材料交给工作人员,然后签字。自己有车这里登记车牌号,注意红牌车辆不可以。再前往2楼202教室看考试录像(如果你知道考什么的话,录像可以不看,在门口等就好),会有工作人员讲解考试要领,听不懂也别玩手机,会被骂的。

过一段时间,会有工作人员,拿个篮子来收钱,你把100泰铢考试车辆租车费用交给她,然后把牌子放进篮子,上午的考试,讲解完要领,9点30左右会叫你去202对面的204办公室等着。柜台里叫你名字,你就上前,工作人员会把考试用的遥控器和你的护照以及资料给你。

考试流程

拿到以后,下楼进考场,你往前走看见那座桥,走过去在树下等着,工作人员示意你上车,你上车系好安全带然后将遥控器插入点烟器取电口,等红灯亮起,遥控器能正常显示数字后,挂D档慢行,按照红色箭头方向行驶。

在这棵树下排队上车

注意考试未结束前全程不得随便停车,不得走出驾驶室。路考一共考三项,按照行车路线你会先遇到:

1、窄路前进,倒退;

是考试点2、3,按工作人员要求,在遥控器上选择考试路线,并在轮到你以后按Start。窄路两旁有传感器,保持在道路中间然后前进,到车尾通过最前方的传感器,车头在停车线前,踩停,略等3秒,挂R档,保持方向盘居中,缓慢后退,待车头通过最后方传感器,停车。此时会亮灯,绿灯通过,红灯失败。亮灯后前往下一个考点;

2、靠左侧定点停车

考试点1,按工作人员要求,在遥控器上选择考试路线,并在轮到你以后按Start。要注意控制车速,没把握的话带一点刹车前进,车子中间不能停。考试要点是,距离左侧路沿需要小于25cm,路沿旁有条不是很清楚的黄线,左侧车轮压线就好,但也不能太靠近路沿,如果擦到路沿就考试失败。一开始前进就可以左打方向修正车身与左侧距离,左侧车轮保持距离后,前方有两条停车线,两根线之间距离1米,需要把车头保险杠停在两条停车线之间,与最前停车线距离小于1米。大概判断就是右侧倒车镜下沿过第一条停车线大约一拳的距离踩停就好;

3、左后侧方停车

倒入左后侧车库。因为场地没有画右侧白线,所以倒库没有右侧参照物。入库后需要保证左侧车轮压黄边线,距离左侧边沿小于50cm,前后距离合适。这个考试不需要一把进,可以前后调整不超过7次,所以正常人应该都能进去的。停好以后等30秒,亮绿灯就是通过,红灯不通过。中间擦传感器直接亮红灯。不要用国内一把进的思维去考虑这个考试,只要你判断左侧和后方没把握,直接推D挡调整车身就好了。其实可以参考国内侧方位停车的要领:

1、车辆向前行驶,车尾与左后库前面边沿齐平,车子距离左侧50cm左右(太远也不行,倒车右前轮可能会压到右侧传感器),开始倒车;

2、车辆C柱过库前边沿后方向盘向左打死,倒车并观察右侧倒车镜,待库后边沿全部出现在右侧倒车镜,此时车身约倾斜45°;

3、方向盘回中,继续倒车,观察右侧倒车镜,左后轮快要压到黄线时(或你自己判断和左侧边沿距离接近50cm时),方向盘向右打死;

4、继续倒车,车子与左侧边沿平行后回中方向盘,调整车身前后距离。停车等待30秒,看考试结果。在停车等待30秒前,车子可以前后调整7次,没有把握就前后挪车,没事的!

另外注意⚠️小心驾驶,撞坏杆子罚款20000泰铢。

三项都通过后拍照交钱即可拿证,回204办公室交还遥控器、护照和材料,等工作人员处理。确认你通过后工作人员会给你通过的纸条和你的护照,拿到后前往4号楼2楼办理临时驾照。

f) 考试通过,现场拿驾照

拿考试通过的纸条在4号楼2楼information右手先拿资料,再取号码牌,按叫号前往4-16柜台办理驾照。当场付款205泰铢拍照即可(205泰铢其中包含5泰铢申请费,200泰铢临时驾照工本费),立等可取。

2年临时驾照拿到后,在一年后可以申请换发5年长期正式驾照,所需材料与申请临时驾照相同。

另外,如果路考有任何一项没过,会给你一张纸,上有没过项目的照片,并解释为何没过。拿这张纸和护照,直接前往4号楼3楼Information Point 6进行下次车考的预约。一般来说会约在3个工作日后。报名后90天内不过都可以随时考试,只补考未过的项目即可,直到通过全部三门路考项目即可拿证。补考时经过通过的考点,跟工作人员说自己passed,工作人员会帮你在纸上签字,直接驶过考点即可。

一般来说不是时间特别赶的话,自己去考试就行了,最多是累一点,正常人一定会通过的。全部费用,只要你有长期签证,不补考,只需要来三次:申请和预约1次、理论学习和机考1次,小路考1次,坐轻轨来回就算一次100-200泰铢,三次300-600泰铢,汽车驾照205,体检100,租车每次100,如果你每次坐轨道交通去考试,期间都是一次性通过的话,其实连预约到理论再到路考,全部花费不应该超过1000泰铢。如果你的地址证明是大使馆开的,再加800地址证明费用,或移民局开的200。退一万步说你花钱买的地址证明,自己考试全部费用也应该在4000泰铢以内。

当然,如果你原来不会开车,可以花6000-8000泰铢报一个驾校,简单训练一下。希望以上信息对你有帮助。

并非所有泰国公寓楼都是合法注册并获得“共管公寓”许可的

在芭堤雅,普吉岛,华欣和苏梅岛等旅游度假区,假日”租赁“公寓(Apartment)经常与根据泰国公寓法获得许可和注册的公寓(Condominium)混淆。在外观上,这些建筑看起来可能相同,但在法律上它们无法进行比较。在根据“共管公寓”注册的建筑物中购买高级公寓与在土地部门没有许可证或共管公寓注册的住宅公寓大楼中购买租赁单元的情况大不相同。

在这篇文章中的租赁公寓,我们指的是未根据共管公寓法注册的公寓大楼(Apartment)。对于根据“共管公寓法” 注册的共管公寓单元的租赁,我们另文专述。

假日公寓不是由共管公寓法管辖的公寓

没有登记并作为土地部门共管公寓许可的公寓楼有几个缺点,其中包括缺乏个人所有权以及单位租赁购买者缺乏租户和消费者保护法。另一个主要方面是建筑物和公共区域仍然由建筑物(开发商)的所有者拥有和控制,而不是单位“业主”,如果它是根据“共管公寓法”注册的真正共管公寓的话本应由业主持有。

根据共管公寓法注册的CONDO未注册为共管公寓
1. 法律认可的政府颁发和管理的个人所有权契约1. 根据租赁合同个人占有作为建筑物一部分的单位
2. 永久业权所有人可以自由地抵押,出售和处置公寓单元2. 出售是指分配租约(作为租赁合同)并要求出租人同意(建筑物/房东的所有者)
3. 拥有公寓公共区域的共同所有权,包括建筑物所在的土地3.没有所有权或共同所有权(如果有的话),必须单独创建对项目公共区域的合约
4. 建筑物的管理和控制受共管公寓法管辖,并由单位所有者负责4.建筑物的管理和控制权在于建筑物的所有者(房东/开发商)
5. 为单位业主如何管理公寓合法设立民主投票权制度,5.建筑物的居住者实质上是租户,必须遵守建筑物所有者 (房东/开发商) 规定的规则
6. 共管公寓开发是一项“ 合同控制 ”业务,必须提供最低限度的消费者保护6. 租赁公寓出售的合约结构可以是出租方式,也可以是出租方
7. 业主占用的房产不受住房和土地税的限制7. 租赁物业须缴纳(租赁)费用和土地税
8. 单位的独家和绝对所有权,无限期不受时间限制,可以继承转让8. 租约下的占有权为固定期限和有限期限,最长为30年,并在(承租人)死亡时终止

租赁住宅公寓是否合法

从法律上讲,没有什么理由可以反对租赁公寓,通常这些公寓价格较便宜。但作为租赁公寓的买家,您应该对所涉及的协议和开发商的意图进行两倍或三倍的反复检查。这些结构不提供与许可共管公寓开发项目相同的(消费者)法律保护。一个根据泰国共管公寓法提供政府控制,实际所有权和保护,另外,根据民法和商法(泰国租赁)通过租赁协议提供占有权,并且必须通过私人协议提供个人保护。在旅游领域,如芭堤雅,华欣,苏梅岛和普吉岛的公寓,你必须确定知道自己究竟买的是什么。

特别要注意租赁协议下的责任和义务,这通常会给承租人带来经济负担,因为维护和管理成本通常由开发商设定。不支付此类费用(例如因为这些费用过高)可能构成违反租赁合同并可能导致租约提前终止。

土地厅购买合同、地契和房本

买的是租赁公寓还是真正的公寓?

如果您在计划外购买高级公寓,涉及租赁或永久业权购买,销售协议将明确提及它是根据”公寓法BE 2522“规定的公寓项目,并且所有权转让将在土地部门进行。如果是真正的公寓,每个公寓单元将拥有政府颁发的所有权权利,如上图所示,包含单位的所有具体细节(平面图,大小,所有者等)。租赁公寓销售结构通常涉及租赁协议和/或股份转让、规则和法规以及管理和维护合同。

未经许可的度假公寓可以为每个单元提供单独的房屋书籍,说明地址和居住者,但不要将房屋书(Tabien Baan)与所有权文件(所有权契约)混淆。

呸!

中国人在泰国购买公寓房,听到最多的就是一句话:

外籍人士和泰国人一样,拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税),受法律保护。

仿佛购买了泰国公寓就真能千秋万代一样,殊不知这其实只是中介误判(我从好处去想别人的动机),而事实上,我在这边已经处理过多起欧美人士公寓继承问题,中国人刚开始买公寓没几年,这种问题遇到的少,所以别想太美。


根据泰国共管公寓法案(Condominium Act BE 2522)第19条第一款所述,以下5类外国人(自然人或法人)有资格拥有共管公寓freehold ownership:

1、 根据移民法获得泰王国居住权的外国人;

2、 根据投资促进法被允许入境泰王国的外国人;

3、 根据《土地法》第97、98条规定的,并且已根据泰王国法律注册成为法人的;

4、 根据佛历2515年11月24日全国执行委员会第281号公告,作为外国人的法人(现行《外国人经商法》第4节),并且根据投资促进法获得晋升证书的;

5、 被法律视为外国人的外籍人士或法人,将外币汇入泰王国并从泰国境内的泰铢账户取款,或者从或从外币账户(foreign currency account)取款的。

所以可以看出,一般个人获得资格都是通过第5类方式。现在明白为何办理手续必须要FET或CA了吗?

然后

泰国公寓的外国所有权授予外国人个体,而不是外国继承人。任何通过继承或通过赠予获得泰国公寓的外国人必须再次根据“公寓法第19条
” 单独取得公寓的所有权,或者必须根据“第19条第7款”在继承收购后一年内出售该单位。换句话说,所有权可以转嫁给外国继承人,但通常他们不能登记所有权,必须在1年内处置公寓单位。


以下是律师回复,我简单翻译一下:

泰国没有一般遗产税,但单位的所有权转让则必须纳税。请注意与共管公寓法第19条规定的外国人公寓单位继承有关的问题。


第19/5:第19 条规定的外国人或法人(符合条件的外国人所有权)应在下列情况下处置(dispose)公寓:

当一个外国人或法人在第19的规定下(符合条件的外国人)以法定继承人或继承人的身份,根据遗嘱或其他方式(视具体情况而定)以遗产方式获得公寓,并且当包括已由第19条规定的外国人或法人持有的公寓超过第19条之二规定的比例时。(意思是,外国人根据第19条有资格获得所有权,但公寓的49%外国所有权比例配额已满时) 

第19/7:法律视为外国人的外国人或法人,除第19条规定的外,以法定继承人或受遗赠人或其他方式继承获取公寓的;

应当自获取之日起六十天内以书面形式通知主管官员(联系当地土地局或省级办事处),并且应在获得公寓所有权之日起不超过一年的期限内处置该公寓。 

(意思是,只有少数合格的外国人根据第19条第1段的共管公寓法可以登记所有权,所有其他通过继承获得公寓的外国人必须在一年内出售公寓,转让所有权时纳税)。


泰国公寓自住不错,但是投资的话你得考虑清楚。 当然遇到继承权问题导致公寓产权无法注册的话欢迎联系我咨询处理:)


这是一个不小的话题,在准备了很长时间以后我终于开始写了。首先,这篇东西肯定会触及某些人的利益,但我左思右想,作为长期在泰国居住的中国人,我有责任将真实情况说出来。不管情况如何,我可以说,在这篇文章中出现的信息都是真实的。

一、什么样的人可以买泰国公寓?

除非

1、你出于子女就读国际学校、退休养老、休闲、长期工作、医疗、度假等原因,准备长期亲自在泰国居住,并购置公寓用做自住的或购置公寓用于自己与亲戚朋友使用的(非投资需求);

2、你真的在做全球资产配置,在泰国投资房产的资金占用了自有资金的很小一部分且你有条件合法依规做资金跨国汇出

3、基于第2点,你对此公寓投资是长期的,不在乎短期回报的且没有融资或短期出售套现需求的;

4、能够接受长期出租年回报率4%的;(以平均长期出租回报率5%计算,扣除物业费和中介费)

5、以及你有条件不用工作能有一定稳定收入的,以及你有经济条件满足泰国长期签证要求的。

非以上5点所述,我认为你不要考虑购置泰国公寓。至于有中介跟你讲买泰国公寓做短租的、炒楼花的,直接大耳刮子扇死它然后拉黑好了。

二、如果要买,怎么买?

一句话,选择大开发商靠近轨道交通(BTS Sukhumvit > BTS Silom > MRT > Airport Link > MRT 紫线)和大路高层>多层(8层),小区地面配套>小区高层楼上配套,价位合理的公寓。

切勿相信一些无良中介的谎言,什么未来发展前景好啊、未来有轻轨/地铁/高铁、什么学区房、大商场、每年升值10%、包租等等屁话,不要用自己眼前的现金去投资外国的未来(更何况这还是个非移民国家),你以为自己是世界银行么?

以下,让我逐条阐述:

(开个天窗,正在写作,因为有很多数据要查)


三、泰国公寓市场的陷阱

2019年是曼谷房地产市场发生重大变化的一年,许多行业增长缓慢,新增供应波动。

由于土地价格上涨以及黄金地段的永久业权土地稀缺,稀有地点的竞争依然火爆。然而,随着新法规的出台,开发商正在退一步评估形势。

抵押贷款监管趋紧以及近期泰国央行加息将对2019年的共管公寓开发商构成挑战。随着供应增加,国内终端用户需求的不确定性以及对外国需求可持续性的担忧,公寓的前景市场变得更加不清楚。

泰国人年轻人自己有钱也是先买车,就算想买房,也是考虑带土地的townhouse,而且目前这种带土地的联排/独栋项目,也有独立的小区项目,也带小区配套健身房游泳池,这类项目通常售价(当然地段必须有车才行)远比BTS边的公寓项目低,一个50平米的2室公寓的价格(按500万泰铢算),能买一栋带2个车位,4室2厅3卫全装修的独栋别墅还有找。

35.1平方哇,131.54平米土地(1平方哇合4平方米)的2层独栋别墅,售价不超过50万人民币,全装修

这样的房价影响下,泰国人买公寓更多是为了租给外国人做投资。而且泰国人买房,通常可以按揭90%,30-50年,价格又便宜,他们没任何压力。但外国人只能购买公寓,在买公寓的过程中,还容易遇到很多陷阱:

1、信息不对等,中国中介溢价严重。

目前泰国公寓市场有一个套路,就是前两年中国开发商想进军泰国房地产市场但发现进不去,然后现在曲线救国,先成立一个房地产中介公司,去和开发商谈期房的”独家”销售,一口气用一个对赌合同,投入少量资金将外国人配额的40%(开发商通常会保留一些面积以防万一)全部拿去,整体包装后,溢价30%以上(有些心黑的,价格甚至会更高)在中国国内销售。一般什么公众号上推的xx独家,房产公司抬头的,专门做中国人生意的,就这个模式基本跑不掉。有些人被忽悠完,英语泰语都不懂,他说多少钱那就多少钱,反正和国内北上广深房价相比都是便宜的,其实房子折合人民币可能只有60万,他卖你90万,你觉得也是便宜的,脑袋一热,定金一付,最后交完房住了两年发现,自己当时买房比别人多掏十几万、几十万人民币。

2、包租骗局

这里先补充个小知识点:泰国人购买51%的配额的价格本身就比外国配额低,再加上打折、楼盘开盘VVIP优惠,通常泰国人购买同样公寓,开发商报价也比外国人要低不少,那么意味着交房后,泰国人对公寓的出租回报预期会比外国人低,那么他们放出来的出租价格就比你放出来要低,同样的房型,他价格低,那么一般要等他的先租掉才能轮到你。

以前在泰国买公寓的外国人,最多是把房子“托管”给专门的管理公司,委托出租、打扫卫生,也就付个中介费和管理费,现在连环套路是上面的中介再以房产投资的名义,给你介绍所谓包租项目,年回报率少则7%,多则15%(还有更高)。对此我只能说羊毛从来都是出在羊身上。因为泰国使用公寓进行短租的行为是严重违法的,不查则以,一查你一个外国人最后吃不了兜着走,没有人能保证你的公寓一定能长租得出去。长租出去一般走中介渠道的话,扣除1个月房租作为中介费,再扣除约1个月房租作为物业费,一般正常位置的公寓出租回报率一般在年4%,只要中介跟你谈包租,回报率超过5%,那么你自己算算,包租年数 X(承诺回报率-4%),再加个5%到10%,也就是中介溢价了。还有你拍脑袋想想,如果包租这件事这么靠谱,为何中介要限定合同年数呢?

再加上,很多中国中介在泰国就是非法经营,根本没有注册公司或者只注册了空客公司,你买了房,他赚了你的溢价,回头又拿了开发商的commission(一般正常开发商给3-4%,给到7%的基本就水分比较多了),回头他一跑路,你连跑来泰国告他都找不到人。

以我短短两年的服务经验来看,中国购房客通常喜欢把国内那套习惯带进泰国,盲目自信,不喜欢和律师打交道,以至出了问题连走法律途径的可能性都不存在,最后追悔莫及。

3、外籍人士和泰国人一样,拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税)

上面这句话是扯蛋的。从好处讲,是中介不懂法律想当然,从坏处想就是坏逼骗傻逼。给你们普一下法:泰国共管公寓法(Condominium Act,BE 2522)翻到第19条,第19条对外国人有资格合法取得公寓freehold ownership的5种情况里没有通过继承取得这一条。再看看下面19/5、19/7条款下面对继承取得公寓所有权的外国人的要求?无遗产税房产税是泰国人,一个外国人怎么可能跟泰国公民享有同等待遇。

其实还有别的条款,如果在泰国违法被驱逐出境无特赦,也需要处理。1-4类如果投资许可被吊销啊等等。总之法案19条对外国人做了非常多限制。

4、炒楼花

在泰国几年,手机里刚好收藏了几张中介卖期房的几个阶段发的价格,刚好前几天又问了开发商目前的价格,这图贴出来就是当场打脸了,在泰中国人圈子就这么点儿大,做人留一线日后好相见,先作罢,就随便说说吧。

一般中介的牛逼就是这个期房多稀缺,多牛逼,买到就是赚到,稀缺资源,溢价可出售,,他这几年炒楼花赚了上千万等等,这些都是忽悠你付钱的套路。然后你回头脑子一热把首付交了,有人接手你楼花的可能性非常低,后面你再问他想转手楼花的事情,你看他还会理你吗。

道理很简单,泰国土地私有,只要土地用途符合要求,成立房产公司盖个公寓来卖不是什么难事,一般8层小区连环评都可以简化,手续非常简单。房产在泰国从来不是稀缺资源,炒楼花这种事情,别忘了泰国人还有51%的面积,决定价格的重要因素是泰国人,中国人的楼花在本地很难出手。所谓“期房建设2年间房价上涨”这种假设,是很难很难实现的,最后就是中国人骗中国人,击鼓传花。这里除非你有真实用途,否则不要因为贪图期房所谓交房前可免费或低价转让合同获利而参与楼花炒作,更不要动用杠杆融资来做。

还有一个中介不会告诉你的风险就是,如果楼花在交房前没有卖掉,最后因为资金原因你也没法收房(付尾款)的话,就会算你合同违约,你的首付会在几个月内以罚款形式扣除,一直扣光为止,然后开发商会收回单元用做重新销售。

5、虚假的“未来”周边配套

相信关注过泰国房产的人一般都看过这种套路,就是中介鼓吹楼盘附近什么“未来”的设施,比如Supre Tower(项目地址已做他用,但还有中介在用老文案宣传所谓Super Tower周围的楼盘)、中泰高铁总站,什么中国到泰国几百人民币几个小时就到,未来规划轨道交通线路等等……

我负责任地说,你一个外国人,拿自己的真金白银来一个非移民国家,拿着非移民类签证投资这个国家的不确定的未来?这是什么样的国际主义精神!!!???

就算项目是真的,我们拿中泰高铁来说,这件事已经规划了20年,真正动工,200多km的一期工程分了4段(号称2021年完工,笑死我了)。目前进度是一期1段,3.5km,已经修了2年,还未完工,目前进度50%。一期2段十几公里据说动工但没有实际动静,什么时候修好不知道,3、4段两个119km根本没有动工时间表,就这你也信中泰高铁能在2021年通车?你真打算为了这个项目去买几个公寓放着玩玩,看宣传材料什么高铁站1km内,这tm简直是垃圾。还有什么轨道交通项目沿线,除了绿线BTS沿线外,适合中国人投资的公寓真的不多。而且就拿BTS东南延伸线从Bearing下去的Samrong站来说,修好2年才通车,后续到Kheha的车一直到去年年底才开始试运营,土建早就完成了。我家旁边河道旁一道遮阳棚,300米活活做了6个月还没做完,你一个外国人对泰国的情况根本没有概念,现在紫色线开通1年多了吧,沿线房价是涨是跌,自己找个人问问就知道了。你买个房说周围50米有”规划“轨交,鬼知道什么时候真的能好。

6、二手房难以成交

中介还喜欢算一笔账,曼谷房价为例,给你一个不知道哪里的数据,每年涨7%,每年包租再有7%,如此一来,年回报14%有没有,动不动心?

殊不知,泰国公寓二手房交易非常困难。期房、新房遍地都是,为何要去买你二手,除非你的出售价格远远低于周边房价,才有可能交易,所以收益回报完全不能这么算;而且如果遇到紧急情况想套现,很难能快速出手,所以这也是我在一开始说“不在乎短期回报的且没有融资或短期出售套现需求的人”才可以考虑曼谷公寓的原因。

7、所谓”轨交“房

还是利用国人信息不对等,这轨交房花头很多,距离哪个轨交系统,是BTS还是MRT抑或是APL?距离多远,有些项目在两个站头之间,还没在大路旁边,在巷子进去几百米。东南亚这边基本每天都很热,没有人愿意走路的。说距离500米,这点路在中国不算什么可能你还真觉得是轻轨房地铁房了,但是在泰国这简直是天堑,泰国人没有摩的除非走投无路,否则是不会走这点路的。距离轨交站500米/700米/1000米几个距离的房产项目,价格是阶梯式下跌的。比如大路边站旁是12万泰铢单价,最后到1km距离的项目,价格能卖5万就不得了了。

上面的文案是经典中介介绍使用,里面很多问题。首先,未来的轨交不叫轨交房;其次,步行距离800米,在泰国是非常不方便的距离;最后Phra Ram9到素万纳普需要MRT转APL,半个小时到不了素万纳普。


总之,泰国是个宜居城市,但是不管你出于什么原因想在泰国投资,请至少基于正确的资讯做出判断,切勿轻信任何高额回报陷阱。

(重新编排了一下,另外打算专门撰文说一下泰国的民宿/短租和投资性购房里面的坑。)

嫌在国内日子过的太安逸了?这事情完全没有你想得这么简单。做民宿和开餐馆,这是两个我绝对不会推荐刚来泰国的朋友尝试经营的项目。合规成本比较高且麻烦。

太长不看版:除非你有足够的资金,在泰国有靠谱强硬的靠山并且这个靠山愿意和你合作以及你有位置非常好的项目,上面几个条件你至少满足2个吧。否则来泰国做民宿请三思。

泰国欢迎正规企业或个人进行大额投资,比如酒店业,门槛是最低投资额(不包括土地和营运资金的成本)5亿泰铢或房间数不少于100间。达到以上投资规模则有资格从BOI申请全外资公司。但是想来了以后用泰籍人身份证注册个合资公司自己管理,租个排屋装修一下做民宿的,想完全合法合规就不太好搞。

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首先,泰国《外国人商业法》禁止外国人从事酒店业。要做“民宿”首先要和泰国人合伙开两合公司(外国人占股不高于49%);其次需要带土地的房子(《共管公寓法》和《旅馆法》规定公寓(Condo、Apartment不得从事低于1个月(30天)合约的出租,也就是禁止短租),而排屋这种,申请短租牌照必须也要泰国人出头,外国人是不行的。而申请正规酒店牌照这种如果你能达到门槛那我相信你也不会来知乎找答案。而找到靠谱的泰国合伙人也不是一件容易的事情,给干股这种事情强烈不推荐,泰国人性格贪婪又胆小怕事,真给干股会添很多麻烦。拿泰国人身份证做稻草人公司,如果遇到不靠谱的事务所,拿不知情的泰国农民身份证来做,以后被发现你是吃不了兜着走。最后再补充一点,直到目前为止,Airbnb在泰国还是不合法的,只是目前在灰色地带经营,也就是说所谓的合法的非法,泰国人做最多罚款了事,外国人可能就没这么幸运了。

还有,在泰国经营,准备用什么签证长期居留?从合规角度说,你们经营民宿必须持有工作签证(哪怕是执行股东也需要),非正规工作签证在工作场所被抓现行,罚款、递解出境、上1-5年黑名单一条龙走你。如果合规申请工作签,每个工作签需要公司200万的注册资本和聘用4个泰国人员工并缴纳社保,中国籍个人还须按照每月最低35000泰铢收入进行纳税。如果要找个泰国老婆,用妻子身份去做倒是可以,泰国很多欧美白皮老外都是这么才经营的民宿,但是用老婆的身份也有危险,出了事,责任全是你的,赚了钱要是人家有个二心,你一毛钱都得不到,因为作为外国人从法律角度你没有任何权利。

当然,目前现实是现在大批中国人违规在做,但时不时会有人被抓被罚款被送出境被上黑名单,上了黑名单你在泰国所有的前期投资全都没了。前两天刚有做Airbnb的中国人被抓是为了什么?警察动不动上门检查是为了什么?你一个外国人要跑到这里来违法为什么呢?3月初刚有做Airbnb的中国人被物业举报,被警察逮捕,后花了点钱才被放出来,以后自己经营的单元变成了重点监控对象,再也做不了短租。

泰国是一个旅游国家,旅馆行业协会势力很大,你一个外国人跑来抢生意,商业部、国税局、劳工部、移民局、旅馆行业协会、警察,这些随便一个用小指头就能按死你。

在泰国生活的理由有千百种,但我个人觉得,钱没有那么好赚,要好好考虑。

入境泰国以后,离开Passport Control柜台前,一定要检查入境章的Visa Class和有效日期!一定要检查入境章的Visa Class和有效日期!一定要检查入境章的Visa Class和有效日期!

对于机场移民局官员来说,盖错入境章简直是家常便饭,对于他们,只是手抖犯下的错,但对于我们而言,每一次盖错的入境章,都会意味着至少在移民局浪费一整天时间,更别说去移民局路上舟车劳顿和交通费用的损失。更有甚者,由于没有注意自己被盖错章,最后导致签证作废、离境的时候被指控非法滞留造成重大后果。

泰国出入境章

如果离开离开Passport Control柜台前能当场核对签证的类型和日期,尤其是非移民类签证的持有者(Non Imm B/ED/O 等),有没有被盖成TR;有回头签的人,看看入境的签证章类型与回头签是否一致,签证有效期是否正确。这里TR是60天,非移民类签证为90天,回头签持有者检查与回头签有效期是否一致。如果发现有问题,当场指出,可以在柜台当场修改。但如果你没有发现离开了柜台,就只能去移民局了。

以曼谷为例,带好护照,前往位于120 Chang Watthana 7 Alley, Khwaeng Thung Song Hong, Khet Lak Si, Krung Thep Maha Nakhon 10210的Immigration: Government Complex Building B,走进Immigration Division 1,在排队取号的地方向官员出示你的签证及入境章,一般来说他们会给你一个号码,按号码直接前往K柜台修改你的错误签证类型。

叫到你的排队号码后,按指示牌指示坐到官员面前,态度良好的表达你要做的事情,官员检查你的个人信息后,会让你出去等待(也有可能会当场让你填写一个表格,按照护照信息填写就可以了)。一般等待时间在30-60分钟,一位实习生会拿着你的护照,走出来念你的名字。走过去拿好护照当场检查,无误后就可以离开了。

前往曼谷移民局是一个费时费力的事情,建议工作日非周一的早上去排队,他们的工作时间是从上午8:30开始排队拿号,中午12-13点休息1小时,请安排好自己的时间。

不管你内心有多么不爽,保持笑容,不要争吵,否则事情可能会更糟。对自己说Mai Pen Rai。

13.8795175100.5641897

2017年,我和妻子做出了一个重大的决定,离开中国前往泰国工作和生活。做出这个决定的原因在此并不累述。而我们有两只猫,一只美短嗷嗷,两岁两个月,一只金吉拉蛋蛋,两岁。性格温顺黏人,健康活泼,都是公猫均已绝育。本着一朝饲养终身负责的态度,我们决定把他们一起带去曼谷。在这里只说一下我们带家里两只毛孩子来曼谷的步骤,希望能给你们提供参考。

1、 出发前1年-30天,前往申普宠物医院徐家汇总院(上海仅此一家别无分号)注射芯片狂犬疫苗猫三联疫苗。时间节点,出发前1个月-1年有效,获得《宠物健康证书》。两只猫花费约900元人民币。

2、 出发前至少7天,预定机票,并向航空公司申请宠物舱位。需要提供:

  • 携带人的护照号码(每人限带1只);
  • 携带人的机票预定信息;
  • 宠物的品种(英文);
  • 笼子的长x宽x高;
  • 笼子加宠物的重量;
  • 《动物卫生证书》编号(可以领取后再打电话补充)

我们使用的是Petmate Sky Kennel航空箱(最小号适合猫咪,淘宝有售,请自行搜索),出于安全上的考虑,预定了泰国国际航空的TG665班机。泰国国际航空每天2班飞机从上海浦东飞往曼谷素万纳普国际机场,由Airbus 330以及Boing 777执飞,两架航班均可预定宠物舱位。

泰国国际航空上海办事处电话:021 – 33664000

拨打该电话,按3转人工预定服务,可以申请舱位,事后工作人员会和你确认是否申请成功。

3、 在出发前七天,早一天晚一天都不可以,需提供携带人机票确认单复印件护照照片页复印件宠物前往申普宠物医院徐家汇总院进行宠物体检。体检合格,医院会开具通知单

4、 出发前两天,携带人本人持护照原件通知单前往中山东一路外滩的上海海关大楼3楼,动物进出口检疫的1号柜台领取《动物卫生证书》,两只猫花费约1200元人民币。此时可以再次致电航司补充卫生证书编号

5、 出发当天,提前8小时断水断粮,在航空箱内铺好纸尿布,为了让毛孩子们安心,可以将留有主人气味的衣物、毛孩子熟悉的玩具放在笼内,再喂一些猫薄荷,有些人会给胆小的宠物喂宠物用安眠药,这也是一个办法,具体请询问宠物医院医生,但风险自行承担。无论如何请不要剪开主人的红内裤放进去,会倒霉,请不要问我是怎么知道的。持《动物卫生证书》、《宠物健康证书》,提前三小时到航空公司柜台办理乘机手续。现场柜台会对宠物进行称重,并按超重行李进行收费,缴费后将宠物笼子打包,我们使用了尼龙网、捆扎带和机场的打包带。打包两个笼子花费40元人民币,两只猫连笼子15kg,运费1990元人民币。至此,会有专人将毛孩子带去登机。

6、 登机前,动物检疫官员会上机检查,并可能因此造成航班晚点10-20分钟,这时候请沉住气保持低调不要让别的乘客发现原来是你带了宠物。

7、 起飞,飞行时间约4小时后降落素万纳普机场后,快速通过Passport control,前往位于到达大厅行李提取处9号传送带(或者16号,我记不太清了)的Oversized Baggage超规行李提取处等待,会有专人将宠物提到该处,不要在行李转盘傻等。

8、 领到毛孩子们后,前往位于到达大厅3号传送带附近的animal quarantine office动物检疫办公室,填写Import Permit (Form r1-1) 申请表格。该表格可以提前在泰国Department of Livestock Development网站下载,http://aqi.dld.go.th/th/images/stories/document/form-movement/form-r1-1.pdf 。有些人说必需预先填好并发Email确认,而实际证明并不需要,可以现场填写。但如果你能提前下载填写好,大约能节省20分钟时间。填写内容主要包括携带人的护照号码有效期入境时间泰国的电话住址,以及中国的居住地址宠物的种类(猫还是狗或其它)、数量品种(如美短/英短/金吉拉等),乘坐何种交通工具(飞机)从哪里到哪里是否过境等并签字,注意请填写在家隔离(以上均使用英文)。缴纳1010泰铢手续费后(两只猫检疫证1000泰铢以及10泰铢手续费),获得Import License进口许可

9、 前往海关红色申报通道,海关官员检查所有文件和宠物本身,如果是第一次入境泰国,需要缴纳2000泰铢每只的关税(一次性),这里两只猫一共缴纳4000泰铢。注意如果是携带宠物的话,海关官员在检查宠物的同时会对你携带的其它行李进行抽查,为了避免不必要的麻烦,就不要带些不该带的东西了。

至此,历经千辛万苦,我们终于可以和毛孩子在泰国团聚,开始新的生活了。加上笼子的费用,全部开销超过6000元人民币,但依然比代理报价低不少。

这次携带过程可谓一波三折,首先泰王国驻上海总领事馆居然忘了在我的商务签证贴纸签上签字盖章,而我拿到签证后自己也没有注意这个问题,结果差点被禁止入境。好在官员看我态度良好,面相善良(?),允许我入境并要求我在最短时间内前往曼谷的移民局补盖印章,这又是另一个故事了,请见我还没写的《史上最糗之非法签证入境泰国后如何在移民局补章攻略》。

我在入境后,在传送带处傻等没有看见猫下来,当场差点疯掉,立即询问工作人员。工作人员表示懵逼,让我去3号传送带后面的泰航行李处询问,经过询问,指引我再去16号传送带后的超规行李提取处领取。直到办妥所有手续走出机场,前后走了一万多步,可以说非常的减肥了。

需要注意的是,曼谷实际并不是一个对家养宠物特别友好的城市,一方面流浪动物很多,另一方面绝大多数的公寓小区都有禁止饲养宠物的规定,而且泰国人会特别死板的执行相关规定。如果你居住的公寓禁止饲养宠物,如果碰巧你又养了一些大型的、必须要外出活动的、会叫的宠物,那么只有去租别墅或打消将宠物带来曼谷的念头。而你要养的如果只是乖乖的小猫咪,那么可以选择在不被物业和多事的邻居发现的前提下悄悄饲养,当然这是违反管理规定的,需要承担一定风险。当然最简单的办法就是为小型宠物找一个愿意接纳它们的公寓或直接租住townhouse。

希望我们的经验可以帮到有需要的朋友,祝大家生活愉快。

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