并非所有泰国公寓楼都是合法注册并获得“共管公寓”许可的

在芭堤雅,普吉岛,华欣和苏梅岛等旅游度假区,假日”租赁“公寓(Apartment)经常与根据泰国公寓法获得许可和注册的公寓(Condominium)混淆。在外观上,这些建筑看起来可能相同,但在法律上它们无法进行比较。在根据“共管公寓”注册的建筑物中购买高级公寓与在土地部门没有许可证或共管公寓注册的住宅公寓大楼中购买租赁单元的情况大不相同。

在这篇文章中的租赁公寓,我们指的是未根据共管公寓法注册的公寓大楼(Apartment)。对于根据“共管公寓法” 注册的共管公寓单元的租赁,我们另文专述。

假日公寓不是由共管公寓法管辖的公寓

没有登记并作为土地部门共管公寓许可的公寓楼有几个缺点,其中包括缺乏个人所有权以及单位租赁购买者缺乏租户和消费者保护法。另一个主要方面是建筑物和公共区域仍然由建筑物(开发商)的所有者拥有和控制,而不是单位“业主”,如果它是根据“共管公寓法”注册的真正共管公寓的话本应由业主持有。

根据共管公寓法注册的CONDO未注册为共管公寓
1. 法律认可的政府颁发和管理的个人所有权契约1. 根据租赁合同个人占有作为建筑物一部分的单位
2. 永久业权所有人可以自由地抵押,出售和处置公寓单元2. 出售是指分配租约(作为租赁合同)并要求出租人同意(建筑物/房东的所有者)
3. 拥有公寓公共区域的共同所有权,包括建筑物所在的土地3.没有所有权或共同所有权(如果有的话),必须单独创建对项目公共区域的合约
4. 建筑物的管理和控制受共管公寓法管辖,并由单位所有者负责4.建筑物的管理和控制权在于建筑物的所有者(房东/开发商)
5. 为单位业主如何管理公寓合法设立民主投票权制度,5.建筑物的居住者实质上是租户,必须遵守建筑物所有者 (房东/开发商) 规定的规则
6. 共管公寓开发是一项“ 合同控制 ”业务,必须提供最低限度的消费者保护6. 租赁公寓出售的合约结构可以是出租方式,也可以是出租方
7. 业主占用的房产不受住房和土地税的限制7. 租赁物业须缴纳(租赁)费用和土地税
8. 单位的独家和绝对所有权,无限期不受时间限制,可以继承转让8. 租约下的占有权为固定期限和有限期限,最长为30年,并在(承租人)死亡时终止

租赁住宅公寓是否合法

从法律上讲,没有什么理由可以反对租赁公寓,通常这些公寓价格较便宜。但作为租赁公寓的买家,您应该对所涉及的协议和开发商的意图进行两倍或三倍的反复检查。这些结构不提供与许可共管公寓开发项目相同的(消费者)法律保护。一个根据泰国共管公寓法提供政府控制,实际所有权和保护,另外,根据民法和商法(泰国租赁)通过租赁协议提供占有权,并且必须通过私人协议提供个人保护。在旅游领域,如芭堤雅,华欣,苏梅岛和普吉岛的公寓,你必须确定知道自己究竟买的是什么。

特别要注意租赁协议下的责任和义务,这通常会给承租人带来经济负担,因为维护和管理成本通常由开发商设定。不支付此类费用(例如因为这些费用过高)可能构成违反租赁合同并可能导致租约提前终止。

土地厅购买合同、地契和房本

买的是租赁公寓还是真正的公寓?

如果您在计划外购买高级公寓,涉及租赁或永久业权购买,销售协议将明确提及它是根据”公寓法BE 2522“规定的公寓项目,并且所有权转让将在土地部门进行。如果是真正的公寓,每个公寓单元将拥有政府颁发的所有权权利,如上图所示,包含单位的所有具体细节(平面图,大小,所有者等)。租赁公寓销售结构通常涉及租赁协议和/或股份转让、规则和法规以及管理和维护合同。

未经许可的度假公寓可以为每个单元提供单独的房屋书籍,说明地址和居住者,但不要将房屋书(Tabien Baan)与所有权文件(所有权契约)混淆。

呸!

中国人在泰国购买公寓房,听到最多的就是一句话:

外籍人士和泰国人一样,拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税),受法律保护。

仿佛购买了泰国公寓就真能千秋万代一样,殊不知这其实只是中介误判(我从好处去想别人的动机),而事实上,我在这边已经处理过多起欧美人士公寓继承问题,中国人刚开始买公寓没几年,这种问题遇到的少,所以别想太美。


根据泰国共管公寓法案(Condominium Act BE 2522)第19条第一款所述,以下5类外国人(自然人或法人)有资格拥有共管公寓freehold ownership:

1、 根据移民法获得泰王国居住权的外国人;

2、 根据投资促进法被允许入境泰王国的外国人;

3、 根据《土地法》第97、98条规定的,并且已根据泰王国法律注册成为法人的;

4、 根据佛历2515年11月24日全国执行委员会第281号公告,作为外国人的法人(现行《外国人经商法》第4节),并且根据投资促进法获得晋升证书的;

5、 被法律视为外国人的外籍人士或法人,将外币汇入泰王国并从泰国境内的泰铢账户取款,或者从或从外币账户(foreign currency account)取款的。

所以可以看出,一般个人获得资格都是通过第5类方式。现在明白为何办理手续必须要FET或CA了吗?

然后

泰国公寓的外国所有权授予外国人个体,而不是外国继承人。任何通过继承或通过赠予获得泰国公寓的外国人必须再次根据“公寓法第19条
” 单独取得公寓的所有权,或者必须根据“第19条第7款”在继承收购后一年内出售该单位。换句话说,所有权可以转嫁给外国继承人,但通常他们不能登记所有权,必须在1年内处置公寓单位。


以下是律师回复,我简单翻译一下:

泰国没有一般遗产税,但单位的所有权转让则必须纳税。请注意与共管公寓法第19条规定的外国人公寓单位继承有关的问题。


第19/5:第19 条规定的外国人或法人(符合条件的外国人所有权)应在下列情况下处置(dispose)公寓:

当一个外国人或法人在第19的规定下(符合条件的外国人)以法定继承人或继承人的身份,根据遗嘱或其他方式(视具体情况而定)以遗产方式获得公寓,并且当包括已由第19条规定的外国人或法人持有的公寓超过第19条之二规定的比例时。(意思是,外国人根据第19条有资格获得所有权,但公寓的49%外国所有权比例配额已满时) 

第19/7:法律视为外国人的外国人或法人,除第19条规定的外,以法定继承人或受遗赠人或其他方式继承获取公寓的;

应当自获取之日起六十天内以书面形式通知主管官员(联系当地土地局或省级办事处),并且应在获得公寓所有权之日起不超过一年的期限内处置该公寓。 

(意思是,只有少数合格的外国人根据第19条第1段的共管公寓法可以登记所有权,所有其他通过继承获得公寓的外国人必须在一年内出售公寓,转让所有权时纳税)。


泰国公寓自住不错,但是投资的话你得考虑清楚。 当然遇到继承权问题导致公寓产权无法注册的话欢迎联系我咨询处理:)