并非所有泰国公寓楼都是合法注册并获得“共管公寓”许可的

在芭堤雅,普吉岛,华欣和苏梅岛等旅游度假区,假日”租赁“公寓(Apartment)经常与根据泰国公寓法获得许可和注册的公寓(Condominium)混淆。在外观上,这些建筑看起来可能相同,但在法律上它们无法进行比较。在根据“共管公寓”注册的建筑物中购买高级公寓与在土地部门没有许可证或共管公寓注册的住宅公寓大楼中购买租赁单元的情况大不相同。

在这篇文章中的租赁公寓,我们指的是未根据共管公寓法注册的公寓大楼(Apartment)。对于根据“共管公寓法” 注册的共管公寓单元的租赁,我们另文专述。

假日公寓不是由共管公寓法管辖的公寓

没有登记并作为土地部门共管公寓许可的公寓楼有几个缺点,其中包括缺乏个人所有权以及单位租赁购买者缺乏租户和消费者保护法。另一个主要方面是建筑物和公共区域仍然由建筑物(开发商)的所有者拥有和控制,而不是单位“业主”,如果它是根据“共管公寓法”注册的真正共管公寓的话本应由业主持有。

根据共管公寓法注册的CONDO未注册为共管公寓
1. 法律认可的政府颁发和管理的个人所有权契约1. 根据租赁合同个人占有作为建筑物一部分的单位
2. 永久业权所有人可以自由地抵押,出售和处置公寓单元2. 出售是指分配租约(作为租赁合同)并要求出租人同意(建筑物/房东的所有者)
3. 拥有公寓公共区域的共同所有权,包括建筑物所在的土地3.没有所有权或共同所有权(如果有的话),必须单独创建对项目公共区域的合约
4. 建筑物的管理和控制受共管公寓法管辖,并由单位所有者负责4.建筑物的管理和控制权在于建筑物的所有者(房东/开发商)
5. 为单位业主如何管理公寓合法设立民主投票权制度,5.建筑物的居住者实质上是租户,必须遵守建筑物所有者 (房东/开发商) 规定的规则
6. 共管公寓开发是一项“ 合同控制 ”业务,必须提供最低限度的消费者保护6. 租赁公寓出售的合约结构可以是出租方式,也可以是出租方
7. 业主占用的房产不受住房和土地税的限制7. 租赁物业须缴纳(租赁)费用和土地税
8. 单位的独家和绝对所有权,无限期不受时间限制,可以继承转让8. 租约下的占有权为固定期限和有限期限,最长为30年,并在(承租人)死亡时终止

租赁住宅公寓是否合法

从法律上讲,没有什么理由可以反对租赁公寓,通常这些公寓价格较便宜。但作为租赁公寓的买家,您应该对所涉及的协议和开发商的意图进行两倍或三倍的反复检查。这些结构不提供与许可共管公寓开发项目相同的(消费者)法律保护。一个根据泰国共管公寓法提供政府控制,实际所有权和保护,另外,根据民法和商法(泰国租赁)通过租赁协议提供占有权,并且必须通过私人协议提供个人保护。在旅游领域,如芭堤雅,华欣,苏梅岛和普吉岛的公寓,你必须确定知道自己究竟买的是什么。

特别要注意租赁协议下的责任和义务,这通常会给承租人带来经济负担,因为维护和管理成本通常由开发商设定。不支付此类费用(例如因为这些费用过高)可能构成违反租赁合同并可能导致租约提前终止。

土地厅购买合同、地契和房本

买的是租赁公寓还是真正的公寓?

如果您在计划外购买高级公寓,涉及租赁或永久业权购买,销售协议将明确提及它是根据”公寓法BE 2522“规定的公寓项目,并且所有权转让将在土地部门进行。如果是真正的公寓,每个公寓单元将拥有政府颁发的所有权权利,如上图所示,包含单位的所有具体细节(平面图,大小,所有者等)。租赁公寓销售结构通常涉及租赁协议和/或股份转让、规则和法规以及管理和维护合同。

未经许可的度假公寓可以为每个单元提供单独的房屋书籍,说明地址和居住者,但不要将房屋书(Tabien Baan)与所有权文件(所有权契约)混淆。

(重新编排了一下,另外打算专门撰文说一下泰国的民宿/短租和投资性购房里面的坑。)

嫌在国内日子过的太安逸了?这事情完全没有你想得这么简单。做民宿和开餐馆,这是两个我绝对不会推荐刚来泰国的朋友尝试经营的项目。合规成本比较高且麻烦。

太长不看版:除非你有足够的资金,在泰国有靠谱强硬的靠山并且这个靠山愿意和你合作以及你有位置非常好的项目,上面几个条件你至少满足2个吧。否则来泰国做民宿请三思。

泰国欢迎正规企业或个人进行大额投资,比如酒店业,门槛是最低投资额(不包括土地和营运资金的成本)5亿泰铢或房间数不少于100间。达到以上投资规模则有资格从BOI申请全外资公司。但是想来了以后用泰籍人身份证注册个合资公司自己管理,租个排屋装修一下做民宿的,想完全合法合规就不太好搞。

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首先,泰国《外国人商业法》禁止外国人从事酒店业。要做“民宿”首先要和泰国人合伙开两合公司(外国人占股不高于49%);其次需要带土地的房子(《共管公寓法》和《旅馆法》规定公寓(Condo、Apartment不得从事低于1个月(30天)合约的出租,也就是禁止短租),而排屋这种,申请短租牌照必须也要泰国人出头,外国人是不行的。而申请正规酒店牌照这种如果你能达到门槛那我相信你也不会来知乎找答案。而找到靠谱的泰国合伙人也不是一件容易的事情,给干股这种事情强烈不推荐,泰国人性格贪婪又胆小怕事,真给干股会添很多麻烦。拿泰国人身份证做稻草人公司,如果遇到不靠谱的事务所,拿不知情的泰国农民身份证来做,以后被发现你是吃不了兜着走。最后再补充一点,直到目前为止,Airbnb在泰国还是不合法的,只是目前在灰色地带经营,也就是说所谓的合法的非法,泰国人做最多罚款了事,外国人可能就没这么幸运了。

还有,在泰国经营,准备用什么签证长期居留?从合规角度说,你们经营民宿必须持有工作签证(哪怕是执行股东也需要),非正规工作签证在工作场所被抓现行,罚款、递解出境、上1-5年黑名单一条龙走你。如果合规申请工作签,每个工作签需要公司200万的注册资本和聘用4个泰国人员工并缴纳社保,中国籍个人还须按照每月最低35000泰铢收入进行纳税。如果要找个泰国老婆,用妻子身份去做倒是可以,泰国很多欧美白皮老外都是这么才经营的民宿,但是用老婆的身份也有危险,出了事,责任全是你的,赚了钱要是人家有个二心,你一毛钱都得不到,因为作为外国人从法律角度你没有任何权利。

当然,目前现实是现在大批中国人违规在做,但时不时会有人被抓被罚款被送出境被上黑名单,上了黑名单你在泰国所有的前期投资全都没了。前两天刚有做Airbnb的中国人被抓是为了什么?警察动不动上门检查是为了什么?你一个外国人要跑到这里来违法为什么呢?3月初刚有做Airbnb的中国人被物业举报,被警察逮捕,后花了点钱才被放出来,以后自己经营的单元变成了重点监控对象,再也做不了短租。

泰国是一个旅游国家,旅馆行业协会势力很大,你一个外国人跑来抢生意,商业部、国税局、劳工部、移民局、旅馆行业协会、警察,这些随便一个用小指头就能按死你。

在泰国生活的理由有千百种,但我个人觉得,钱没有那么好赚,要好好考虑。