并非所有泰国公寓楼都是合法注册并获得“共管公寓”许可的

在芭堤雅,普吉岛,华欣和苏梅岛等旅游度假区,假日”租赁“公寓(Apartment)经常与根据泰国公寓法获得许可和注册的公寓(Condominium)混淆。在外观上,这些建筑看起来可能相同,但在法律上它们无法进行比较。在根据“共管公寓”注册的建筑物中购买高级公寓与在土地部门没有许可证或共管公寓注册的住宅公寓大楼中购买租赁单元的情况大不相同。

在这篇文章中的租赁公寓,我们指的是未根据共管公寓法注册的公寓大楼(Apartment)。对于根据“共管公寓法” 注册的共管公寓单元的租赁,我们另文专述。

假日公寓不是由共管公寓法管辖的公寓

没有登记并作为土地部门共管公寓许可的公寓楼有几个缺点,其中包括缺乏个人所有权以及单位租赁购买者缺乏租户和消费者保护法。另一个主要方面是建筑物和公共区域仍然由建筑物(开发商)的所有者拥有和控制,而不是单位“业主”,如果它是根据“共管公寓法”注册的真正共管公寓的话本应由业主持有。

根据共管公寓法注册的CONDO未注册为共管公寓
1. 法律认可的政府颁发和管理的个人所有权契约1. 根据租赁合同个人占有作为建筑物一部分的单位
2. 永久业权所有人可以自由地抵押,出售和处置公寓单元2. 出售是指分配租约(作为租赁合同)并要求出租人同意(建筑物/房东的所有者)
3. 拥有公寓公共区域的共同所有权,包括建筑物所在的土地3.没有所有权或共同所有权(如果有的话),必须单独创建对项目公共区域的合约
4. 建筑物的管理和控制受共管公寓法管辖,并由单位所有者负责4.建筑物的管理和控制权在于建筑物的所有者(房东/开发商)
5. 为单位业主如何管理公寓合法设立民主投票权制度,5.建筑物的居住者实质上是租户,必须遵守建筑物所有者 (房东/开发商) 规定的规则
6. 共管公寓开发是一项“ 合同控制 ”业务,必须提供最低限度的消费者保护6. 租赁公寓出售的合约结构可以是出租方式,也可以是出租方
7. 业主占用的房产不受住房和土地税的限制7. 租赁物业须缴纳(租赁)费用和土地税
8. 单位的独家和绝对所有权,无限期不受时间限制,可以继承转让8. 租约下的占有权为固定期限和有限期限,最长为30年,并在(承租人)死亡时终止

租赁住宅公寓是否合法

从法律上讲,没有什么理由可以反对租赁公寓,通常这些公寓价格较便宜。但作为租赁公寓的买家,您应该对所涉及的协议和开发商的意图进行两倍或三倍的反复检查。这些结构不提供与许可共管公寓开发项目相同的(消费者)法律保护。一个根据泰国共管公寓法提供政府控制,实际所有权和保护,另外,根据民法和商法(泰国租赁)通过租赁协议提供占有权,并且必须通过私人协议提供个人保护。在旅游领域,如芭堤雅,华欣,苏梅岛和普吉岛的公寓,你必须确定知道自己究竟买的是什么。

特别要注意租赁协议下的责任和义务,这通常会给承租人带来经济负担,因为维护和管理成本通常由开发商设定。不支付此类费用(例如因为这些费用过高)可能构成违反租赁合同并可能导致租约提前终止。

土地厅购买合同、地契和房本

买的是租赁公寓还是真正的公寓?

如果您在计划外购买高级公寓,涉及租赁或永久业权购买,销售协议将明确提及它是根据”公寓法BE 2522“规定的公寓项目,并且所有权转让将在土地部门进行。如果是真正的公寓,每个公寓单元将拥有政府颁发的所有权权利,如上图所示,包含单位的所有具体细节(平面图,大小,所有者等)。租赁公寓销售结构通常涉及租赁协议和/或股份转让、规则和法规以及管理和维护合同。

未经许可的度假公寓可以为每个单元提供单独的房屋书籍,说明地址和居住者,但不要将房屋书(Tabien Baan)与所有权文件(所有权契约)混淆。

呸!

中国人在泰国购买公寓房,听到最多的就是一句话:

外籍人士和泰国人一样,拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税),受法律保护。

仿佛购买了泰国公寓就真能千秋万代一样,殊不知这其实只是中介误判(我从好处去想别人的动机),而事实上,我在这边已经处理过多起欧美人士公寓继承问题,中国人刚开始买公寓没几年,这种问题遇到的少,所以别想太美。


根据泰国共管公寓法案(Condominium Act BE 2522)第19条第一款所述,以下5类外国人(自然人或法人)有资格拥有共管公寓freehold ownership:

1、 根据移民法获得泰王国居住权的外国人;

2、 根据投资促进法被允许入境泰王国的外国人;

3、 根据《土地法》第97、98条规定的,并且已根据泰王国法律注册成为法人的;

4、 根据佛历2515年11月24日全国执行委员会第281号公告,作为外国人的法人(现行《外国人经商法》第4节),并且根据投资促进法获得晋升证书的;

5、 被法律视为外国人的外籍人士或法人,将外币汇入泰王国并从泰国境内的泰铢账户取款,或者从或从外币账户(foreign currency account)取款的。

所以可以看出,一般个人获得资格都是通过第5类方式。现在明白为何办理手续必须要FET或CA了吗?

然后

泰国公寓的外国所有权授予外国人个体,而不是外国继承人。任何通过继承或通过赠予获得泰国公寓的外国人必须再次根据“公寓法第19条
” 单独取得公寓的所有权,或者必须根据“第19条第7款”在继承收购后一年内出售该单位。换句话说,所有权可以转嫁给外国继承人,但通常他们不能登记所有权,必须在1年内处置公寓单位。


以下是律师回复,我简单翻译一下:

泰国没有一般遗产税,但单位的所有权转让则必须纳税。请注意与共管公寓法第19条规定的外国人公寓单位继承有关的问题。


第19/5:第19 条规定的外国人或法人(符合条件的外国人所有权)应在下列情况下处置(dispose)公寓:

当一个外国人或法人在第19的规定下(符合条件的外国人)以法定继承人或继承人的身份,根据遗嘱或其他方式(视具体情况而定)以遗产方式获得公寓,并且当包括已由第19条规定的外国人或法人持有的公寓超过第19条之二规定的比例时。(意思是,外国人根据第19条有资格获得所有权,但公寓的49%外国所有权比例配额已满时) 

第19/7:法律视为外国人的外国人或法人,除第19条规定的外,以法定继承人或受遗赠人或其他方式继承获取公寓的;

应当自获取之日起六十天内以书面形式通知主管官员(联系当地土地局或省级办事处),并且应在获得公寓所有权之日起不超过一年的期限内处置该公寓。 

(意思是,只有少数合格的外国人根据第19条第1段的共管公寓法可以登记所有权,所有其他通过继承获得公寓的外国人必须在一年内出售公寓,转让所有权时纳税)。


泰国公寓自住不错,但是投资的话你得考虑清楚。 当然遇到继承权问题导致公寓产权无法注册的话欢迎联系我咨询处理:)


这是一个不小的话题,在准备了很长时间以后我终于开始写了。首先,这篇东西肯定会触及某些人的利益,但我左思右想,作为长期在泰国居住的中国人,我有责任将真实情况说出来。不管情况如何,我可以说,在这篇文章中出现的信息都是真实的。

一、什么样的人可以买泰国公寓?

除非

1、你出于子女就读国际学校、退休养老、休闲、长期工作、医疗、度假等原因,准备长期亲自在泰国居住,并购置公寓用做自住的或购置公寓用于自己与亲戚朋友使用的(非投资需求);

2、你真的在做全球资产配置,在泰国投资房产的资金占用了自有资金的很小一部分且你有条件合法依规做资金跨国汇出

3、基于第2点,你对此公寓投资是长期的,不在乎短期回报的且没有融资或短期出售套现需求的;

4、能够接受长期出租年回报率4%的;(以平均长期出租回报率5%计算,扣除物业费和中介费)

5、以及你有条件不用工作能有一定稳定收入的,以及你有经济条件满足泰国长期签证要求的。

非以上5点所述,我认为你不要考虑购置泰国公寓。至于有中介跟你讲买泰国公寓做短租的、炒楼花的,直接大耳刮子扇死它然后拉黑好了。

二、如果要买,怎么买?

一句话,选择大开发商靠近轨道交通(BTS Sukhumvit > BTS Silom > MRT > Airport Link > MRT 紫线)和大路高层>多层(8层),小区地面配套>小区高层楼上配套,价位合理的公寓。

切勿相信一些无良中介的谎言,什么未来发展前景好啊、未来有轻轨/地铁/高铁、什么学区房、大商场、每年升值10%、包租等等屁话,不要用自己眼前的现金去投资外国的未来(更何况这还是个非移民国家),你以为自己是世界银行么?

以下,让我逐条阐述:

(开个天窗,正在写作,因为有很多数据要查)


三、泰国公寓市场的陷阱

2019年是曼谷房地产市场发生重大变化的一年,许多行业增长缓慢,新增供应波动。

由于土地价格上涨以及黄金地段的永久业权土地稀缺,稀有地点的竞争依然火爆。然而,随着新法规的出台,开发商正在退一步评估形势。

抵押贷款监管趋紧以及近期泰国央行加息将对2019年的共管公寓开发商构成挑战。随着供应增加,国内终端用户需求的不确定性以及对外国需求可持续性的担忧,公寓的前景市场变得更加不清楚。

泰国人年轻人自己有钱也是先买车,就算想买房,也是考虑带土地的townhouse,而且目前这种带土地的联排/独栋项目,也有独立的小区项目,也带小区配套健身房游泳池,这类项目通常售价(当然地段必须有车才行)远比BTS边的公寓项目低,一个50平米的2室公寓的价格(按500万泰铢算),能买一栋带2个车位,4室2厅3卫全装修的独栋别墅还有找。

35.1平方哇,131.54平米土地(1平方哇合4平方米)的2层独栋别墅,售价不超过50万人民币,全装修

这样的房价影响下,泰国人买公寓更多是为了租给外国人做投资。而且泰国人买房,通常可以按揭90%,30-50年,价格又便宜,他们没任何压力。但外国人只能购买公寓,在买公寓的过程中,还容易遇到很多陷阱:

1、信息不对等,中国中介溢价严重。

目前泰国公寓市场有一个套路,就是前两年中国开发商想进军泰国房地产市场但发现进不去,然后现在曲线救国,先成立一个房地产中介公司,去和开发商谈期房的”独家”销售,一口气用一个对赌合同,投入少量资金将外国人配额的40%(开发商通常会保留一些面积以防万一)全部拿去,整体包装后,溢价30%以上(有些心黑的,价格甚至会更高)在中国国内销售。一般什么公众号上推的xx独家,房产公司抬头的,专门做中国人生意的,就这个模式基本跑不掉。有些人被忽悠完,英语泰语都不懂,他说多少钱那就多少钱,反正和国内北上广深房价相比都是便宜的,其实房子折合人民币可能只有60万,他卖你90万,你觉得也是便宜的,脑袋一热,定金一付,最后交完房住了两年发现,自己当时买房比别人多掏十几万、几十万人民币。

2、包租骗局

这里先补充个小知识点:泰国人购买51%的配额的价格本身就比外国配额低,再加上打折、楼盘开盘VVIP优惠,通常泰国人购买同样公寓,开发商报价也比外国人要低不少,那么意味着交房后,泰国人对公寓的出租回报预期会比外国人低,那么他们放出来的出租价格就比你放出来要低,同样的房型,他价格低,那么一般要等他的先租掉才能轮到你。

以前在泰国买公寓的外国人,最多是把房子“托管”给专门的管理公司,委托出租、打扫卫生,也就付个中介费和管理费,现在连环套路是上面的中介再以房产投资的名义,给你介绍所谓包租项目,年回报率少则7%,多则15%(还有更高)。对此我只能说羊毛从来都是出在羊身上。因为泰国使用公寓进行短租的行为是严重违法的,不查则以,一查你一个外国人最后吃不了兜着走,没有人能保证你的公寓一定能长租得出去。长租出去一般走中介渠道的话,扣除1个月房租作为中介费,再扣除约1个月房租作为物业费,一般正常位置的公寓出租回报率一般在年4%,只要中介跟你谈包租,回报率超过5%,那么你自己算算,包租年数 X(承诺回报率-4%),再加个5%到10%,也就是中介溢价了。还有你拍脑袋想想,如果包租这件事这么靠谱,为何中介要限定合同年数呢?

再加上,很多中国中介在泰国就是非法经营,根本没有注册公司或者只注册了空客公司,你买了房,他赚了你的溢价,回头又拿了开发商的commission(一般正常开发商给3-4%,给到7%的基本就水分比较多了),回头他一跑路,你连跑来泰国告他都找不到人。

以我短短两年的服务经验来看,中国购房客通常喜欢把国内那套习惯带进泰国,盲目自信,不喜欢和律师打交道,以至出了问题连走法律途径的可能性都不存在,最后追悔莫及。

3、外籍人士和泰国人一样,拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税)

上面这句话是扯蛋的。从好处讲,是中介不懂法律想当然,从坏处想就是坏逼骗傻逼。给你们普一下法:泰国共管公寓法(Condominium Act,BE 2522)翻到第19条,第19条对外国人有资格合法取得公寓freehold ownership的5种情况里没有通过继承取得这一条。再看看下面19/5、19/7条款下面对继承取得公寓所有权的外国人的要求?无遗产税房产税是泰国人,一个外国人怎么可能跟泰国公民享有同等待遇。

其实还有别的条款,如果在泰国违法被驱逐出境无特赦,也需要处理。1-4类如果投资许可被吊销啊等等。总之法案19条对外国人做了非常多限制。

4、炒楼花

在泰国几年,手机里刚好收藏了几张中介卖期房的几个阶段发的价格,刚好前几天又问了开发商目前的价格,这图贴出来就是当场打脸了,在泰中国人圈子就这么点儿大,做人留一线日后好相见,先作罢,就随便说说吧。

一般中介的牛逼就是这个期房多稀缺,多牛逼,买到就是赚到,稀缺资源,溢价可出售,,他这几年炒楼花赚了上千万等等,这些都是忽悠你付钱的套路。然后你回头脑子一热把首付交了,有人接手你楼花的可能性非常低,后面你再问他想转手楼花的事情,你看他还会理你吗。

道理很简单,泰国土地私有,只要土地用途符合要求,成立房产公司盖个公寓来卖不是什么难事,一般8层小区连环评都可以简化,手续非常简单。房产在泰国从来不是稀缺资源,炒楼花这种事情,别忘了泰国人还有51%的面积,决定价格的重要因素是泰国人,中国人的楼花在本地很难出手。所谓“期房建设2年间房价上涨”这种假设,是很难很难实现的,最后就是中国人骗中国人,击鼓传花。这里除非你有真实用途,否则不要因为贪图期房所谓交房前可免费或低价转让合同获利而参与楼花炒作,更不要动用杠杆融资来做。

还有一个中介不会告诉你的风险就是,如果楼花在交房前没有卖掉,最后因为资金原因你也没法收房(付尾款)的话,就会算你合同违约,你的首付会在几个月内以罚款形式扣除,一直扣光为止,然后开发商会收回单元用做重新销售。

5、虚假的“未来”周边配套

相信关注过泰国房产的人一般都看过这种套路,就是中介鼓吹楼盘附近什么“未来”的设施,比如Supre Tower(项目地址已做他用,但还有中介在用老文案宣传所谓Super Tower周围的楼盘)、中泰高铁总站,什么中国到泰国几百人民币几个小时就到,未来规划轨道交通线路等等……

我负责任地说,你一个外国人,拿自己的真金白银来一个非移民国家,拿着非移民类签证投资这个国家的不确定的未来?这是什么样的国际主义精神!!!???

就算项目是真的,我们拿中泰高铁来说,这件事已经规划了20年,真正动工,200多km的一期工程分了4段(号称2021年完工,笑死我了)。目前进度是一期1段,3.5km,已经修了2年,还未完工,目前进度50%。一期2段十几公里据说动工但没有实际动静,什么时候修好不知道,3、4段两个119km根本没有动工时间表,就这你也信中泰高铁能在2021年通车?你真打算为了这个项目去买几个公寓放着玩玩,看宣传材料什么高铁站1km内,这tm简直是垃圾。还有什么轨道交通项目沿线,除了绿线BTS沿线外,适合中国人投资的公寓真的不多。而且就拿BTS东南延伸线从Bearing下去的Samrong站来说,修好2年才通车,后续到Kheha的车一直到去年年底才开始试运营,土建早就完成了。我家旁边河道旁一道遮阳棚,300米活活做了6个月还没做完,你一个外国人对泰国的情况根本没有概念,现在紫色线开通1年多了吧,沿线房价是涨是跌,自己找个人问问就知道了。你买个房说周围50米有”规划“轨交,鬼知道什么时候真的能好。

6、二手房难以成交

中介还喜欢算一笔账,曼谷房价为例,给你一个不知道哪里的数据,每年涨7%,每年包租再有7%,如此一来,年回报14%有没有,动不动心?

殊不知,泰国公寓二手房交易非常困难。期房、新房遍地都是,为何要去买你二手,除非你的出售价格远远低于周边房价,才有可能交易,所以收益回报完全不能这么算;而且如果遇到紧急情况想套现,很难能快速出手,所以这也是我在一开始说“不在乎短期回报的且没有融资或短期出售套现需求的人”才可以考虑曼谷公寓的原因。

7、所谓”轨交“房

还是利用国人信息不对等,这轨交房花头很多,距离哪个轨交系统,是BTS还是MRT抑或是APL?距离多远,有些项目在两个站头之间,还没在大路旁边,在巷子进去几百米。东南亚这边基本每天都很热,没有人愿意走路的。说距离500米,这点路在中国不算什么可能你还真觉得是轻轨房地铁房了,但是在泰国这简直是天堑,泰国人没有摩的除非走投无路,否则是不会走这点路的。距离轨交站500米/700米/1000米几个距离的房产项目,价格是阶梯式下跌的。比如大路边站旁是12万泰铢单价,最后到1km距离的项目,价格能卖5万就不得了了。

上面的文案是经典中介介绍使用,里面很多问题。首先,未来的轨交不叫轨交房;其次,步行距离800米,在泰国是非常不方便的距离;最后Phra Ram9到素万纳普需要MRT转APL,半个小时到不了素万纳普。


总之,泰国是个宜居城市,但是不管你出于什么原因想在泰国投资,请至少基于正确的资讯做出判断,切勿轻信任何高额回报陷阱。